[摘要] 自1980年改革开放的总设计师邓小平同志提出了房改思路，特别是1998年我国取消了福利分房制度之后，我国房地产业进入快速发展阶段，人民的居住条件和居住环境得到明显的改善，人均住房面积从1978年的3.6平方米增加到36平方米，房地产业在拉动GDP增长方面也起了很大的作用，逐渐发展成为中国的支柱产业
自1980年改革开放的总设计师邓小平同志提出了房改思路，特别是1998年我国取消了福利分房制度之后，我国房地产业进入快速发展阶段，人民的居住条件和居住环境得到明显的改善，人均住房面积从1978年的3.6平方米增加到36平方米，房地产业在拉动GDP增长方面也起了很大的作用，逐渐发展成为中国的支柱产业。然而，随着住房市场化进程的推进，房地产市场中的问题也不断暴露出来，诸如房价过快的上涨、房地产市场泡沫问题、房地产投机日益严重、住房供给结构失衡等。这些问题也逐渐成为关系居民生活的重大民生问题，为了解决房地产市场中存在的各种问题，保持房地产行业的健康平稳发展，国家自2004年开始出台了各种宏观调控措施。房地产宏观调控政策在控制房价过快增长过程中起到了一定的积极作用，但是房价过高、中低收入者住房困难问题仍很突出。因此，对近几年我国房地产宏观调控政策进行梳理和思考，对进一步完善我国的房地产宏观调控政策、促进房地产行业的健康发展具有重大意义。
一、房地产宏观调控的主要政策手段
房地产宏观调控政策，是指国家为了保持房地产市场的正常运行和健康均衡发展，通过一系列经济、法律和行政手段的运用，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，为实现房地产市场总供给与总需求的平衡、供给结构与需求结构的整体优化、房地产业与国民经济协调发展而制定的一系列公共政策。宏观调控房地产的政策手段一般可以分为土地政策、金融政策、税收政策和住房政策等。
1.土地政策
土地政策主要包括土地供应政策和闲置土地的处置政策。土地供应政策主要包括土地供应计划、土地供应数量、土地供应结构、土地供应方式等，其中土地供应计划是土地政策的核心。土地供应计划是市、县人民政府在计划期内对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式等做出的科学合理安排，科学的土地供应计划是可以提高供地的针对性和合理性，可以减少囤地现象的发生、提高土地利用效率。而土地供应数量、供应结构和供应方式的改变在调节房地产价格、平抑房价方面可以起到积极的作用。闲置土地的处置政策在打击开发商囤地、抑制“炒地皮”方面发挥了很大的作用。
2.金融政策
金融政策是通过对货币、信贷规模、利率水平、贷款方式等方面进行调节的政策手段。货币方面主要是对存款准备金率进行的调整，当存款准备金率提高，货币供应量减小，金融机构信贷能力降低，房地产领域的投资相对缩减，在一定程度上可以缓解房地产投资过热的状况；反之，在经济萧条、房地产惨淡的情况下可以降低存款准备金率，这样可以刺激对房地产市场的投资。信贷规模方面，针对购房者通过首付比例的调整来有效抑制投机性购房需求，针对开发商通过提高自有资金的比例降低开发商的资本金杠杆效应。利率水平方面，通过提高贷款利率水平增加按揭成本，从而降低部分投机购房需求。
3.税收政策
税收政策是抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易的重要手段之一。税收调节主要是通过营业税、契税、土地增值税、房产税等政策进行调节。营业税、契税、土地增值税是在房地产交易环节的税收，在营业税方面，转让不动产的单位和个人必须缴纳营业税，通过征收二手房的营业税可以提高炒房者的交易成本，一定程度上可以抑制短期持有炒房的行为。而房产税是在房地产持有环节的税收，通过征收房产税可以增加炒房者的持有成本，有效打击投机者的囤房牟利行为。
二、我国房地产宏观调控的政策实践和调控效果
城镇住房制度改革后，房地产业飞速发展，在快速发展的同时房地产市场也出现了不少问题，国家先后出台一系列政策对房地产市场进行宏观调控，代表性的政策包括国八条、国六条、新国十条、新国五条、限购政策、试点征收房产税等。
2005年3月底，为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房价，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），4月，出台“新八条”，对“国八条”进一步细化。主要内容是增加二手房交易的税收成本，对持有期未满5年及非普通住宅的交易征收5%的营业税，并且增加普通商品住宅的供应。
2006年5月，出台“国六条”，将调整住房供应结构作为调控的重点，规定新增的住宅供应90m2以下规格的普通住宅必须超过70%的比例。随后还出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中提到“限价房”，即“限套型”、“限房价”的普通商品房，期待解决中等收入家庭的住房问题。
2007年，以稳定房价为目标的房地产调控进一步深化，土地、金融、税收政策密集推出，8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出加大住房保障力度。
在调控效果方面：2005-2007年房地产市场出现了一些积极变化，住宅开发结构得到一定的改善，房地产开发投资也在平稳增长，但是房价调控效果没有立即显现出来，反而出现了变调控边上涨的现象。到2007年下半年，房价整体涨幅有所放缓，但北上广等一线城市房价仍居高不下，并且价格不断上扬。而保障房政策和“限价房”的提出让百姓看到了住房问题解决的希望，但是不断高涨的房价又让人们感到失望。
2008年发生了全球性的金融危机，房地产市场惨淡。为了挽救房地产市场，房地产调控政策由“从紧”转向“适度宽松”，短短的一年时间，房地产市场由低迷再度转向亢奋状态。2009年，逐渐废除刺激房地产市场的政策，调控目标再次转向稳定房价。
2010年，是史上最严厉的调控年，先后三次出台宏观调控政策。4月27日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，再次重申“首套房首付款比例不低于30%”、“二套房首付款比例不低于50%”、“三套房停贷”等政策，限购令席卷，国务院还要求各地公布年度房价控制目标，坚决遏制房价快速上涨的势头。
2011年1月26日，新国八条，二套房首付款比例将提高到60% ；1月27日，上海和重庆开征房产税；2月，央行加息，上调存款准备金率；2012年，限购、加强房地产公司的资金监管；2013年，“新国五条”细则落实，二手房交易征收20%的个人所得税，坚决打击投机性购房需求。
在调控效果方面：随着一系列密集的宏观调控政策的出台和保障性安居工程的推进，房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制，虽然房地产价格和销售量仍在逐年增长，但是其环比增幅明显回落，年均增长率呈逐年下降趋势，但是房价回落的程度还没有达到预期的目标，房地产宏观调控仍需加强。
三、我国房地产宏观调控中存在的问题
房地产调控没有达到预期的效果，在房地产调控中还存在一定的问题：
1.保有环节的调控几乎缺失，房地产投机难以有效抑制
房地产调控在开发的各个环节来看，可以为供地环节的调控、开发环节的调控、交易环节的调控和保有环节的调控。但是，近几年的房地产宏观调控政策主要集中在供地环节、开发环节和交易环节，但是针对保有环节的调控几乎缺失。虽然，2011年1月份，国家首次在保有环节对重庆和上海试点征收房产税，“房产税扩围”尽管呼声很高，但是三年过去了，推广的时间表还没有出台。保有环节的调控仍处于缺失状态，房地产持有成本不高，房地产投机性需求还是难以有效遏制。
2.对投机性需求调控不彻底，投机需求仍支撑房价上涨
针对投机性需求，国家在税收方面出台了营业税和个人所得税的征收政策，特别是2013年“新国五条”细则落实，二手房交易征收20%的个人所得税，这些政策都是为了抑制投机性需求。但是，在现阶段的中国买方处于弱势地位，特别是在二手房买卖方面，交易中的税费最终都转嫁到买方的身上，加大了自住性消费者的购房成本，而调控政策并没有给房地产投机者带来多大的影响，对投机的抑制作用并不明显，所以投机性需求仍然会继续推高房价。
3. 部分调控政策的“一刀切”，政策调控效果实现难度较大
提高首付的比例和贷款利率政策，虽然提高了投机炒房的资金成本，但是也增加了自主性消费需求的购房负担，不利于真实需求的满足和实质问题的解决。实时的政策是二套房的首付比例提高到六成，二套房的计算方法采用的也是“一刀切”，不管首套房的大小，也不管首套房是否出售，再买房产一律按照二套房计算，很大程度上增加了自主性需求和改善性需求的购房负担。金融调控政策对抑制房价的快速上涨起了一定的作用，但是“一刀切”的做法也存在一些不合理之处。
四、完善房地产宏观调控的对策建议
1.保持房地产宏观调控政策的连续性和稳定性
房地产业的宏观调控是近些年来社会关注的热点话题，自2003年以来政府为了调控房价频繁出台宏观调控政策，政策效果初步显现，但是并没有达到政府预期的目标。并且，政策的频繁变动容易引起房地产投资消费的非正常波动，不利于市场的稳定发展。在今后宏观调控政策的制定中建议准确定位调控目标，根据市场情况采用相应的调控手段，使调控政策更具灵活性和针对性，更重要的是保持政策的连续性和稳定性，最终实现稳定房价、建立多层次的住房供应体系的目标。
2. 根据不同的购房者实行有差别的税收政策和利率政策
针对首付比例和贷款利息方面的“一刀切”，建议根据不同的购房者实行有差别的税收政策和利率政策。在住房按揭贷款方面，可以根据购房的套数、房屋的档次、面积和价格来制定差别利息，从而抑制投机性需求的增长。在税收方面，建议对别墅、花园洋房类等高档房产的开发实行累进税率，使开发商开发不同档次的房产所获取的利润相当。
3. 推行房产税，推进房地产税制改革
应适当扩大房产税试点征收范围，尽快总结试点经验，加快推广的步伐，可以对家庭拥有的住房免征房产税，对持有多宗房产的业主根据房产的套数征收累进税率的房产税。税收是调整收入分配关系的一种手段，房地产税制改革的目的就是理顺房地产各个环节的利益分配关系，增加房地产持有环节的税收，减少房地产流动环节的税收，增加房地产持有者的税负水平，进而达到调节房价、减少投机需求的目的。
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