物流地产引领投资热潮
2014年9月15日，五洲国际控股公告称，将引入平安不动产为战略投资者。据了解，平安不动产计划在5年内就五洲国际集团未来的专业批发市场和物流项目进行不高于人民币15亿元的战略投资。除平安不动产外，目前已有多家保险资金进入物流地产领域。今年6月，中银投资、中国人寿、厚朴基金等知名险资企业先后投入25亿美元，宣布和物流地产巨头普洛斯合作。
物流地产的投资热潮此前就备受瞩目。2013年5月16日，北京万科与廊坊国土土地开发建设投资有限公司签订《战略合作框架协议》，宣布进入物流地产领域。“现在我们货物运输、社会消费越来越倾向于在网上购买货物，物流产业变成了人们城市生活非常重要的环节。”面对众多传统企业进军物流地产颇受质疑的大环境，万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，物流地产领域未来潜力巨大。5月28日，阿里巴巴集团联合银泰集团、复星集团、富春控股、顺丰集团等多家企业共同成立“菜鸟网络科技有限公司”，斥巨资投资物流地产，标志着电商巨头阿里巴巴正式进驻物流地产领域。“现在中国每天约有2500万个包裹，十年后预计每天会达到2亿个，我国目前的物流体系将无法支撑这一规模”马云对物流地产市场前景很有信心。
此外，华夏幸福、苏宁、京东等企业也纷纷投资物流地产。而海外企业中，澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资、荷兰的汇盈资管等也都增资内地物流地产企业，抢占市场份额。
内外合力促使蓬勃发展
物流地产投资热是“内外合力”的结果。随着传统地产市场的供给饱和，住宅地产的投资不断降低，地产投资商们正在积极寻求新的投资点。而《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见(俗称“国九条”)》《物流业发展中长期规划》等一系列鼓励政策的出台也加剧了物流地产的投资热。
外因只是推动力量，而内因才是决定性因素，物流地产的发展特点是企业热衷此领域的关键。当前物流地产发展具备以下优势：
市场潜力大：据中国仓储协会估算，目前通用仓库总体量达6.98亿平方米，而高标准仓储仅占不到20%。随着物流业的迅速壮大，市场对高质量仓储的需求量将急剧上升，而目前的仓储状况显然不能满足市场要求，物流地产投资热潮还会继续。中银国际证券统计数据显示，目前中国人均仓储面积仅为美国的1/12，这意味着国内大部分市场资源已被外资抢占，不过面对庞大的市场缺口，国内企业更熟悉本土投资环境、且具有广泛人脉，投资物流地产很有优势。许多业内专家也表示物流地产市场潜力巨大，中国物流策划研究院副院长李芏巍曾称，物流地产是中国房地产下一个财富聚集地。
投资高：目前，物流地产的投资回报远远高于住宅和写字楼的投资，中国物流与采购联合会调研显示，在过去五年中，北京的高档住宅投资为2.6%，物流设施的投资则为6.5%，优质物流设施的更是达到8%以上。“天下熙熙，皆为利来。天下攘攘，皆为利往”，高回报和大市场给足投资者信心，商家们自然不会放弃这块“大蛋糕”。仲量联行广州工业地产部董事张宁表示，目前物流地产的净租赁远高于商业地产的平均回报水平。
发展趋势强：这些年中国经济快速发展，不仅创造出巨额GDP，更进一步刺激了国民生活需求。随着东部沿海城市的经济“大跃进”，中西部经济也已悄然崛起。近年来，中国西部经济快速增长，一直保持领先，西部地区人均收入也迅速提高，因此，消费水平随之“水涨船高”。加之电商横扫购物市场，使人们的购物方式发生了深刻变革，时代呼唤越来越多的物流仓储，物流地产强劲的发展趋势将愈演愈烈。
四大问题亟待应对之策
尽管物流地产投资市场十分火爆，但其中存在的问题却不容忽视。且不谈标准规范、诚信体系建设、环境保护等这类衍生性问题，仅投资运营的相关问题就已使许多企业面临不小挑战。
从政策落实层面来讲，土地审批是目前物流地产市场的一大难题。自2009年国务院出台了《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》之后，国家相关部门先后出台了许多支持物流地产发展的政策，但政策的鼓励并不意味着土地招标是件容易的事。由于物流地产拿地价格偏低、持有周期长、税收贡献少等，很多地方政府尤其是一线城市的地方政府并不乐意审批物流用地。此外，目前存在企业对土地占而不建或者擅自改变用途的现象，这更加剧了国家政策在地方落实的难度。因此，政府部门应该认真落实国家鼓励政策，但同时应该加强对物流地产投资项目的审批和土地使用的监管，在每一个环节严格把关，进行信息公示和跟踪管理、对空置或者他用土地查处、建立企业诚信档案等，确保物流地产健康成长。
从前期投资层面来看，许多投资商被指盲目投资。物流地产是目前的投资热点，但投资风险也多。许多经验不足的投资者在投资之初就缺乏风险意识，难以做到对投资风险的量化评估，因此，无法全面掌控投资中的风险因素。以电商投资物流地产为例，部分电商自建物流园是因为自身仓储现状不能满足企业自身发展的需要，而更多的电商疯狂圈地则是出于盲目跟风。因此，广东工业大学管理学院副教授郑荣宝撰文，建议投资商们在投资前应理性考虑，做好市场调研和可行性分析工作，以确保决策的科学性。
从运营模式层面分析，每一种运营模式各有利弊，选择正确了企业就“顺风顺水”，选择错误了企业便“寸步难行”，如何做到“趋利避害”，这是一门高深的学问。
国内学者按照投资和管理的主体不同，把物流地产分为三大类六种模型。类是国内大多数物流地产企业的运营模式，即物流商自有地产；第二类是物流商和物流地产或者电商之间直接合作；第三类就是物流商和物流地产之外的第三方负责的模式。按照物流商的影响力由弱到强排序，运营模式也可以具体分为六种形式，包括物流商全部包揽：地产物流商平分秋色；地产商前期主导，物流商协助；电商主导，物流商协助；电商全部包揽和政府管理物流地产。
以京东商城为例，它就是典型的“电商全部包揽”的运营模式，虽然投资物流地产占用了大量的流动资金和劳动力，但自建物流体系，建设物流仓储中心，可以有效拉近和消费者之间的距离，增强物流过程的可控性，提升用户的购物体验。因此，不同企业在投资物流地产的同时，需要先认清自己企业的优劣势，再采用合适的运营模式，做到“知己知彼，百战不殆”！
从管理能力层面来谈，“管理难”是企业跨行投资物流地产的大困难。目前成熟的物流地产企业已经形成了一套完备的管理系统，从选址、工程、法律和投资回报的审慎调查，到与当地政府和客户的谈判进度，再到施工中的成本控制、预算管理和过程管理，几乎囊括了内部流程和客户服务的全部系统管控。而刚投资物流地产的企业，则很难在短期内掌握全部运作管理能力。
面对物流地产高水平的管理要求，一些企业选择从大型成熟的物流地产企业直接挖人，但是高薪聘请的人才也会面临对新环境的适应问题，脱离原有团队后能不能承担起高管任务，这些都有待观望。而“挖人风波”也使得专业的管理人才身价“水涨船高”，更加剧了这一困难。因此，建议企业在策划投资之初就着手培养自己的管理团队，同时也提醒那些东家门别轻易“弄丢”了自己的员工。
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